사건 개요 및 쟁점
이 사건은 하자로 인해 아파트 매매대금반환을 요청하는 원고의 청구를 기각시킨 사건입니다.
의뢰인 A씨(피고)는 2018. 9. 경 상대방 B씨에게 서울 노원구 소재에 있는 아파트(이 사건 아파트)를 6억 3,500만 원에 매수하는 계약을 체결하였습니다.
B씨(원고)는 같은 날 계약금 6,300만 원을, 2018. 11. 에는 중도금 1억 원과 2018. 12. 에는 나머지 잔금을 지급하였고 잔금 지급날 A씨는 소유권이전등기를 마쳤습니다.
B씨는 A씨로부터 부동산을 인도 받은 후 입주를 위해 인테리어 공사를 하던 중 안방 및 거실과 베란다에 일부 누수흔적 및 곰팡이가 있고 외부 벽면에 일부 균열이 있는 것을 발견했습니다.
B씨는 2019. 3. 경 이 사건 아파트 입주자대표회의 회장과 관리소장에게 옥상 누수 및 외벽 균열 등을 보수해달라는 취지의 내용증명을 보내고 방수회사에 누수진 및 하자보수에 대한 견적을 의뢰하게 됩니다.
방수회사에서는 누수원인을 옥상에 시공된 방수층의 기능상실 등을 원인누수의 이유로 판단하였고 B씨는 2019. 4. 경 위 내용을 토대로 아파트 입주자대표회의 회장과 관리소장에게 보수공사를 해달라는 취지의 내용증명을 다시 보냈습니다.
이후 B씨는 2019. 4. 경 A씨에게 이 사건 아파트에 중대한 하자가 있었음에도 불구하고 아무런 고지를 받지 않았고, 만약 이를 알았으면 매매계약을 체결하지 않았을 것이므로 이 사건 매매계약을 취소하고 매매대금을 반환해달라는 내용증명을 발송하였고, 2020. 5. A씨를 상대로 매매대금반환 청구의 소를 제기하였습니다.
변론 진행 및 사건 결과
의뢰인은 이런 상황 속에서 윈앤파트너스 법률사무소를 찾아주었고 저희는 사건을 진행하게 되었습니다.
우선 원고의 주장에 대한 반박자료 등을 제출하며 원고의 주장이 이유없는 것임을 주장했습니다.
1.
중대한 하자의 여부
원고는 이 사건 아파트에 누수 및 하자에 대하여 중대한 하자로 매매계약의 목적을 달성 할 수 없다고 주장하고 있습니다.
그러나 이 사건 아파트에는 매매계약 목적을 달성할 수 없는 중대한 하자가 없습니다.
민법 제575조, 제580조에 기한 계약해제를 하기 위해서는 계약 목적을 달성하는 데 지장이 있는 경우에 이르러야 하는데, 아파트 매매계약의 성질상, 계약 목적 달성에 지장이 있는 경우란 매매 목적물이 거주지의 능력을 완전히 상실한 경우를 의미합니다.
원고는 이 사건 아파트의 부분적인 누수, 곰팡이를 중대한 하자라고 지적하나, 해당 하자만으로는 이 사건 아파트가 ‘거주지’ 목적을 상실한 것으로 볼 수 없습니다.
또한, 이 사건 아파트의 첫 입주는 2002. 12. 경우로 약 15년 이상 된 오래된 건물로 부분적인 곰팡이와 일부 누수는 세월에 따라 발생할 수 있고, 그 누수 정도 또한 심하지 않아 이 사건 아파트가 거주지의 목적을 상실하였다고 볼 수 없습니다.
2.
피고의 고지의무 위반여부
원고는 피고가 매매계약 체결당시 하자부분에 대한 고지의무를 위반하였다고 주장하나 이는 사실이 아닙니다.
원고가 주장하는 이 사건 아파트 안방 누수 흔적, 곰팡이 부분은 원고가 이 사건 아파트 인테리어를 위해 천장 마감재ㆍ마루ㆍ샤시 철거 후 발견되거나, 피고가 사용하던 냉장고 뒤 벽면 부분에서 발견된 것으로 해당 부분들은 피고가 이 사건 아파트에 거주하면서 발견할 수 없는 부분들로 피고가 원고에게 위 문제들을 고의로 고지하지 않은 것이 아닙니다.
또한, 원고는 이 사건 아파트 매매계약 후 이사할 때 까지 3회에 걸쳐 이 사건 아파트를 방문하였는데 그 중 2회는 인테리어 업자와 방문을 했었습니다.
수차례 확인 과정을 통해서 원고는 이 사건 아파트 하자부분에 대해 확인할 수 있었으나 피고에게 별 다른 요구를 한 적이 없습니다.
사건이 진행되면서 원고는 법원에 이 사건 아파트에 대한 재감정을 요구하는 등 과정을 거치게 되었는데, 감정 결과 원고가 주장하는 하자부분에 대해 누수 및 결로 현상이 없다는 결과가 나오게 되었고, 재판부는 결국 원고 청구 기각 판결을 내리게 되었습니다.
부동산 열기가 사그러지지 않는 만큼 부동산과 관련된 소송이 수없이 이루어지고 있습니다.
특히 아파트매매 사건 경우 매도인의 하자담보책임 등을 이유로 매매계약이 취소되는 일들도 번번이 일어나고는 합니다.
부동산 / 건설과 관련된 법리적인 검토가 필요한 부분들은 법률전문가와 함께 진행하는것을 권고드립니다.
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