사건 개요 및 쟁점
원고는 부동산 개발업을 하는 회사(이하 ‘A회사’)이고, 의뢰인인 피고는 A회사가 매수하고자 하는 부동산의 소유자입니다.
원고는 이 부동산에 관광호텔을 개발할 목적으로 피고와 이 부동산에 대해 매매대금 38억 원의 매매계약을 체결하였고 계약 당일, 원고는 피고에게 계약금으로 5,000만 원을 지급하였습니다.
원고가 매수하고자 하는 이 부동산에는 피고 소유 건물을 임차한 자가 카센터를 운영하고 있었는데, 원ㆍ피고 간의 계약서 내용에 따르면 피고는 임차인으로부터 부동산을 명도 받고, 건물을 철거한 뒤 원고에게 소유권을 이전하는 의무를 부담하고 있었습니다.
원ㆍ피고는 임차인과 명도 소송이 진행될 수도 있음을 감안하여 만일 소송이 진행될 경우에는 명도 기일과 잔금지급일을 2017. 10. 13. 까지 연장하기로 합의하였습니다.
그러나 이 사건 부동산은 후술하는 사정에 의하여 위 기일까지 명도되지 아니하였고, 이에 원고는 피고를 상대로 계약금 3억 8,000만 원을 지급하라는 손해배상청구의 소를 제기하였습니다.
변론 진행 및 사건 결과
피고는 소송이 제기된 상황에서 윈앤파트너스 법률사무소를 찾아주었고 저희는 사건을 진행하게 되었습니다.
사건을 전반적으로 검토하던 중에 피고의 사정을 듣게 되면서 위 계약의 특약사항이 있다는 것을 알게 되었습니다.
1.
이 사건 매매계약은 두 개의 특약이 있었는데, 제1특약사항에는 ‘계약금읠 일부 지급’, ‘명도 불능이 황정될 경우 조건 없는 계약해제’뿐만 아니라 계약해지시 매수인이 ‘매도인이 부담한 명도 및 임대료의 절반’을 부담한다거나 ‘임차인의 권리금 중 5천만 원을 별도로 부담’하기로 하는 등 통상적인 매매계약과는 다른 이례적인 사항을 특약하고 있었습니다.
또한 계약체결 당시 부동산에는 임차인이 점유하고 있었는데, 이 임차인과 피고의 부동산임대차계약서를 살펴보면 임대차계약의 존속일 2018. 12. 11.까지 임차인에게 특별한 계약해지사유가 없어 만일 임차인이 계약해지에 합의하지 않을 경우 피고는 부동산을 원고에게 명도할 수 없는 사정이 있었습니다.
피고는 계약을 체결하면서 원고에게 이 같은 사실을 모두 고지해 주었는데도 원고는 임대차계약 합의해지 가능성을 기대하며 매매계약을 체결하였던 것으로 보였습니다.
이후 피고는 임차인에게 임대차계약의 해지를 수차례 요청하였으나 결국 임차인의 동의를 구하지 못하였으며, 이로써 부동산 명도가 불가능해졌으므로 피고는 원고에게 2017. 10. 내용증명으로 명도 불능의 사실 및 계약금으로 수령한 5,000만 원의 반환의사를 통지하였습니다.
2.
제2특약의 경우 원고는 잔금 지급일 전까지 관광숙박업의 인ㆍ허가(피고는 이 부동산을 관광호텔로 개발하려고 하고 있었고, 이를 위해서는 관할구청의 승인이 필요합니다)를 취득하여야 할 의무를 가지고 있습니다.
그런데 원고는 이를 적극적으로 취득하려고 노력하지 않은채 단지 피고가 명도절차를 진행하지 않고, 진행여부를 알려주지 않아 허가신청의 접수를 하지 못했다고 주장했습니다.
그러나 특약사항에 ‘인ㆍ호가는 원고 또는 피고의 명의로도 신청할 수 있고, 피고는 이에 협조하여야 한다’고 규정되어 있으며 피고는 잔금지급일 전에 원고에게 인ㆍ호가 신청에 필요한 서류를 교부하였고 원고는 이 서류들로 인ㆍ호가 신청이 가능했음에도 불구하고 아무런 행동 및 추가적인 협조 요청을 하지 않았습니다.
윈앤파트너스 법률사무소는 위 제반사항과 특약사항들을 면밀히 살펴본 뒤 이 매매계약은 부동산이 명도되지 않을 것을 해제조건으로 한 해제조건부계약으로 해석하여야 한다고 판단하였고, 피고는 계약상의 의무 이행을 다한 반면 오히려 원고가 그에 대응하는 인ㆍ허가 신청의 의무를 다하지 아니한 것으로 이론을 구성하였고, 원고와 피고의 매매계약은 원고의 인허가 불취득 또는 명도 불능의 해제조건으로 계약이 해제되었으며, 따라서 피고는 수령한 계약금 5,000만 원만 반환하면 된다고 주장하였습니다.
이 사건은 피고가 원고에게 5,000만 원을 지급하는 내용으로 강제조정되어쏙, 원ㆍ피고 모두 이의제기 없이 확정되었는데, 이는 재판부가 우리의 주장이 이유있다고 보아 원고가 지급한 가계약금 5,000만 원의 반환만을 인정한 것으로 보입니다.
부동산 매매계약을 진행할 때에는 복잡한 법률용어와 특약사항들이 들어가면서 위 사건처럼 서로 얽히는 경우가 발생할 수 있습니다.
매매계약이나 이와 비슷한 사례에 있는 부동산 소송사건을 진행할 때에는 그 사건에 대해 치밀하고 꼼꼼하게 입증할 수 있는 준비와 다각면에서 사건을 바라볼 수 있는 능력이 필요합니다.
손해배상, 건물명도(인도), 주택임대차 및 건설 / 부동산소송에 대해 원만한 해결을 원하시면 윈앤파트너스 법률사무소를 찾아주시기 바랍니다.
